Yazı Detayı
09 Aralık 2018 - Pazar 12:48
 
ZORUNLU GEÇİT HAKKI DAVALARI
Av. Ayşe UNGANER
av.ayseunganer@gmail.com
 
 

İlçemizin önemli geçim kaynaklarından biri de tarımsal araziler. Arazilerdeki ağaçların bakımı ve ürün kaldırma zamanında rahat taşıyabilmek için yola ulaşabilmek önemli. Taşınmaz mülkiyetinin sınırlamalarından biri de geçit haklarıdır.  Zorunlu hallerde mal sahibinin rızası olmasa da mahkeme kararıyla mülkiyet hakkı sınırlanabilmektedir. Yola ihtiyacı olan arazi sahibi kendi parseli lehine bedeli karşılığında komşu parsellerden araç geçecek kadar bir yol yeri alarak genel yola ulaşır ve bu yol, yol alan parselin lehine yol veren parselin aleyhine olarak her iki taşınmazın da tapu kütüğüne kaydedilir ve hem taşınmaz maliklerini hem de onun mirasçılarını ve daha sonra taşınmazı alacak her mal sahibini bağlar. Onlar da bu yol geçişine uymak zorunda kalır.  

Türk Medeni Kanunu 747. maddede aynen “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. 

Bu Hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” Denmektedir. Şunu belirtmek önemli ki uygulamada bazen dava açıp yol isteyen taraf davalıları daha bilirkişi raporu ellerine gitmeden telefonla duruşmadan haberdar ediyor,“Siz de bizim alacağımız yoldan geçin biz sizi geçiririz ama duruşmaya gelin bedel istemeyin” diyorlar böyle bir sözün garantisi yoktur davacı taraf bu beyan üzerine bedelsiz olarak geçit aldıktan sonra davalıları buradan geçirmeyebilir bu konuda yapılacak yazılı sözleşmeler de geçersiz olup geçit hakkı sınırlı ayni haktır ancak tapuda kurulabilir ve tapuda kurulursa daima geçerli olur. Hisseli tapularda tapuda paydaşların hisseleri belli ise her paydaş tek başına taşınmaz için geçit hakkı davası açabilir. Tapu iştirak halinde ise örneğin  arazi maliki öldükten sonra tapuda mirasçılarının değil arazi malikinin ismi yazılı ise tüm mirasçıların birarada dava açması veya açılan davaya diğerlerinin de mahkemede muvafakat etmesi gereklidir. Geçit güzergâhı üzerinde önceden kurulmuş bir geçit hakkı var ise o geçidi alan tapu maliki de davaya dâhil edilmelidir. Geçit hakkı ancak tapulu taşınmazlarda mümkündür. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar lehine veya aleyhine geçit hakkı kurulamaz. 

Taşınmaz müşterek mülkiyete tabi ise paydaşlar fiilen araziyi paylaşmışlar ve arazinin yola cephesi varsa yola cephesi olmayan paydaşlar geçit hakkı isteyemezler. Aralarındaki yararlanma anlaşmasına göre durumun çözümlenmesi gerekir. Taşınmazın yolu var fakat taşınmazın kullanış biçimine göre yetersizse bu durumda da geçit istenebilir. Taşınmazın kullanım amacı, üzerinde tesis olup olmadığı ve onun ihtiyacı da önemlidir. Geçit Hakkı verilirken geçit isteyen taşınmazın kesintisiz olarak genel yola ulaşımı sağlanmalıdır. Buradaki genel yol tabiri yetkili kamu idareleri tarafından umumun kullanılmasına tahsis edilen ve herkesin yararlanmaya hakkı olduğu, paftada genel yol olarak görülen yollardır. Zeminde fiil olarak kullanılan yol varsa da eğer paftada resmi yol olarak görülmüyorsa o yola bağlantı olmaz. Genel yola ulaşana kadar geçit isteyen aynı malike ait başkaca taşınmazlar varsa öncelikle bunların olduğu güzergâhlardan geçit kurulmalıdır. 

Arazi kenarında köy meydanı, köy boşluğu, mera, kumsal gibi kamunun kullanımına ait yerler varsa bunlar özel mülkiyete konu olamayacağı için buralardan da geçit hakkı verilemez. Ancak tabii ki herkes buradan geçip genel yola çıkma hakkına sahiptir. Yine tapulama harici bırakılmış gayrimenkulden de Geçit Hakkı kurulamaz. Kanun tam bedel karşılığında Geçit Hakkından bahsetmektedir. 

Buradaki tam bedel geçit olarak bırakılan yerin değeri, taşınmazın tümünde olacak değer düşüklüğü ve uğranılan zarar yani geçit güzergâhından kaldırılacak olan ağaç, bina, tel örgü gibi muhdesatlara biçilecek değerden oluşur. Taşınmazda keşif yapılarak Bilirkişilerce belirlenecek değer mahkemece mahkeme veznesine yatırtılır ve karar kesinleştiğinde aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmaz maliklerine ödenir.

Geçit güzergâhını belirlerken kanuni düzenleme ve Yargıtay Kararları ışığında oluşmuş gözönüne alınacak birtakım ilkeler vardır. Kanun metninde önceki mülkiyet ve yol durumundan bahsedilmiştir. Buna göre tapuda aynı bütünden bölünmüş taşınmazlara öncelikle birbirlerinden geçit hakkı verilir. Uygulamada görüldüğü üzere taşınmaz sahipleri   (örneğin mirasçılar) büyük bir taşınmazı ifraz ederek birden fazla parsel oluştururken bu parsellerin yollarını da ayırmak durumundadırlar. Aksi halde 3. kişilerin taşınmazlarından geçit isteyemezler. İtiraz halinde daha önce bir bütün oldukları taşımazdan geçit verilir. Yine davacının daha önce yola cepheli taşınmazı varken bunu satıp yola cepheli olmayan taşınmazı için diğer komşulardan geçit istemesi de iyiniyetle bağdaşmaz ve önceden sattığı gayrimenkulden geçit verilir. Diğer bir göz önüne alınacak ilke önceki yolların varlığına değer vermedir. Önceden kullanılan fiili bir yol varsa diğer şartlar da elverdiği ölçüde bu yoldan geçit hakkı verilebilir. Yine diğer bir şart En az zarar verme koşuludur. Buna göre aleyhine geçit hakkı verilecek taşınmazın ekonomik ve geometrik kullanma bütünlüğü bozulmamalıdır.  Geçit hakkı parsel sınırlarından kurulur. Parseli ikiye bölecek şekilde geçit hakkı kurulamaz. Yine aynı malike ait yan yana 2 parsel fiiliyatta bir bütün olarak kullanılıyorsa onların bu ekonomik bütünlüğünü de bölmemek gerekir. Ancak şunu belirtmek gerekir ki geçit hakkı komşuluk hukukundan doğan bir kısıtlama olup hem hukuken hem de şahsen iyi niyetin önemli olduğunu düşünüyorum. 

Buradaki ekonomik bütünlük dava açıldığı tarihteki ekonomik bütünlük olmalı, dava sırasında davalı taraf kendi parsellerinden geçit hakkı verilmesin diye gayrimenkulleri tapuda tevhit edip bir bütün olarak kullanmaya başlıyor ki bu durum iyi niyet kuralları ile bağdaşmamaktadır. Yine en uygun güzergâh en kısa ve en ucuz güzergâh demek değildir. Birçok Yargıtay Kararında yer aldığı üzere Geçit hakkı isteyene en uygun olan değil, geçit yoluna katlanacak olan taşınmaza en az zararı veren Geçit Hakkı güzergâhı tercih edilir. Bu nedenle geçit güzergâhı verilirken davacının sübjektif isteği aslında çok önem taşımamalıdır. 

Uygulamada görülen durum taşınmaz sahipleri bütün geçit hakkı esaslarını bir tarafa bırakarak sadece gözlerine kestirdikleri boşluktan veya husumetli oldukları komşulardan geçit hakkı almaya çalışıyorlar. Bu durumda Mahkemelerinde bu sübjektif istekleri değil, genel geçer kuralları esas alması gerektiğini düşünüyoruz ki herhangi bir itiraz halinde göz önüne almaktadırlar. Geçit hakkı kurulurken taşınmazların yüzölçümü de göz önüne alınır. Yüzölçümü küçük olan taşınmazlar yerine yüzölçümü büyük ve yola geniş cepheli taşınmazlardan geçit hakkı verilir. Dikkat edilecek olursa geçit hakkı davaları birçok kuralı ve ilkesi olan davacı ve davalı tarafından birçok açıdan ele alınabilecek davalardır. İlçemiz hem verimli toprakları, hem sanayi bölgesi olması, hem yeni yapılan yollar sebebiyle değerlenmekte taşınmaz m2 fiyatları artmakta geçit bedelleri yüksek rakamlara ulaşmaktadır. Mahkemeler konulara vakıf olmakla birlikte kendini koruma görevi taraflara aittir. 

Mahkemeler tarafsız olup bir tarafı diğer tarafa karşı savunamazlar. Bazen vatandaşların geçit hakkı davalarını kendi başlarına açtıklarını veya davalı olanların kendi başlarına duruşmaya çıktıklarını görüyoruz. Bu davalar gerçekten Avukat Tutulması gereken davalardır. Yapılan hatalar avukat masrafından daha masraflı olmaktadır.

Geçit hakkı genel yola kadar kesintisiz kurulur arada tescil harici yer bırakılamaz. İmar uygulaması yapılmış ve imar planında taşınmazın yolu gözüküyor olsa da bu imar yolunun fiilen açılması ve hukuken de yol olarak kaydedilmesi gerekir. Aksi takdirde yine de Geçit Hakkı istenebilir. Davacı parseline yakın daha önceden verilmiş geçit hakkı var ise öncelikli olarak bu   geçit hakkına bağlanacak alternatifler değerlendirilir. Diğer bir ilke de fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesidir. Geçidin 2 parselden müştereken eşit genişlikte kurulmasıdır. 

Geçit Hakkı Parsel sınırlarından geçerken her iki parselden mesela 2,5 metrelik yol için 1.25 ‘er cm’lik ölçüm yapılmasıdır. Ağaçlar gerçekten emekle yetişmektedir. Bu nedenle az ağaç kesilecek güzergâhlar tercih sebebi olmaktadır.

Dava bittikten ve karar kesinleştikten sonra icra ile yol açmaya gidilir fakat fiilen yolun açılması yetmez. Kararın mutlaka tapuya işlenmesi ve geçit hakkını gösterir tapu suretinin de alınması gerekir.

Geçit hakkı davalarında tüm güzergâh seçenekleri tespit edilmelidir. Acil geçit hakkı ihtiyacı olan (Ağaçların Bakımı, ürünün toplanması gibi) taşınmaz sahipleri tedbiren geçit hakkı isteyerek dava açabilirler.  Ancak bu durumda esas geçit hakkı için tekrar keşif yapılması gereklidir. 

Bazen Tedbir talepleri iyiniyetli kullanılmıyor sadece istenen yerden geçit hakkı alabilmek için özellikle belirli parsellerden dava açılıp mahkemeler de talebi karşılamak adına tedbiri bu güzergâhtan veriyorlar. Fakat dava sürdükçe daha yakında çokdaha uygun güzergâhlar tespit edilebiliyor. 

Bu bakımdan artık mahkemelerimiz tedbir verirken de bedel yatırtmaktadırlar ki biz de doğrusunun bu olduğunu düşünüyoruz. Bir gayrimenkul parçası kullanılıyorsa onun bedelinin mahkeme veznesine yatırılması adaletlidir.

Daha önce alınan geçit haklarında bu geçide katılım payının arazisinden 2. kez geçilecek arazi sahibine mi yoksa daha önce geçit hakkını aynı yerden ilk kez alan geçit sahibine mi ödeneceği hususu tartışmalı olup mahkemelerin bazıları arazi sahibi bazıları önceki geçit sahibine vermektedir. Bu konuda Yargıtay içtihatları arazi sahibi lehine olup istinaf uygulamalarıyla da yeni düzenlemeler gerektiğini düşünüyoruz. 

Tarafların itirazları doğrultusunda mahkemelerin ve üst mahkemelerin konuyu çeşitlendireceğini düşünüyoruz. Kendilerine tebligat yapılmadan keşfe gidilen davalıların hukuki dinlenilme hakkı gereğince öncelikli itiraz hakları da vardır. 

 
Etiketler: ZORUNLU, , GEÇİT, HAKKI, DAVALARI,
Yorumlar
Haber Yazılımı