Yazı Detayı
31 Ekim 2018 - Çarşamba 14:55
 
KİRA VE TAHLİYE
Av. Ayşe UNGANER
av.ayseunganer@gmail.com
 
 

Kira uyuşmazlıkları ülkemizde herkes için önemli bir konu. Konut kiraları en temel kurumumuz olan aileyi etkilediği gibi işyeri kiraları da esnafın ekmek kapısı olan işyerlerinin önemli bir gideri. Tabii ki işyeri kiracıları çalışıp çabalayıp birikimlerini değerlendirmek için gayrimenkul aldıklarında da getirisinin yeterli ve garantili olmasını istiyorlar. Bu anlamda kira hukukunu incelediğimizde önceleri 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanunla kira ilişkisi düzenlenmişken 6101 sayılı yürürlük kanunu ile 01.07.2012 tarihinde 6570 sayılı kanun yürürlükten kalktı. Tüm kira ilişkileri 01.10.2012 tarihinden itibaren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında ele alınmaya başlandı. Kira hukukunun kira sözleşmesinin şekli, tarafların borçları, kira bedelinin nasıl ve ne kadar arttırılabileceği gibi çok detaylı birçok dalı olmakla beraber bu yazımızda tahliye sebeplerini açıklayacağız. 

Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Tahliye açısından belirli ve belirsiz süreli olmasının farkları vardır. İlk tahliye sebebi olarak belirli süreli olan (1yıl veya daha fazla) konut ve çatılı işyeri kiralarında KİRACI kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmenin sona erdiğini karşı tarafa bildirmedikçe kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl için uzamış sayılır. Ama bu bir yılın sonunda da yine kiracı çıkmak istemezse tekrar tekrar 1 yıl uzar. Bu nedenle mal sahibi sadece sürenin sona ermesine dayanarak kiracı istemediği sürece kiracıyı çıkaramaz. Yeni kanunla bu sert düzenlemeye bir nebze yumuşaklık getirilmiştir.  Buna göre kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce karşı tarafa bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir. Örneğin 01.06.2007 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapıldı.01.06.2008 uzamaya başladığı tarih 01.06.2018 uzamanın 10.yılı en geç 01.03.2019 tarihinde ihtar çekilerek 01.06.2019 tarihinde tahliye istenebilir Bu düzenleme bile kira artış oranlarının çok az kaldığı uzun süreli sözleşmelerde mal sahiplerine özellikle işyeri kiralarında çözüm olmuştur. 2. tahliye sebebi yazılı tahliye taahhüdü dediğimiz kiracının kira sözleşmesi başladıktan sonraki bir tarihte kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul etmesidir. O tarihte boşaltmazsa o tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurarak icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir. 3. tahliye sebebi olarak Kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun, torun çocuğu), üstsoyu (anne, baba, anneanne, dede) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ve işyerine ihtiyacı varsa bu nedenle mahkemeden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Burada şunu belirtmek gerekir ki mahkemeler bu ihtiyacı Yargıtay kararları gereğince çok detaylı araştırıyorlar. Yani ihtiyacı olan kişinin daha önce hangi işi yaptığı, eğitim durumu, mesleki bilgisi, işyerinin yapacağı işe uygun olup olmadığı, belediyeden o işyerinin o iş için ruhsat alıp alamayacağı inceleniyor. Dava kaybedildiği zamanki vekâlet ücreti ve dava masrafları da düşünülerek böyle bir davaya gerçek ihtiyaç halinde ve bir hukukçudan yardım alarak girmek gerekli. Ayrıca bu sebebe dayanacak olan yeni malik de gayrimenkulü edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. 4. Olarak yine kiralananın yeniden imar ve inşası (mesela 2 dükkânı birleştirmek gibi) amacıyla esaslı onarımı, değiştirilmesi ve genişletilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiracının içinde oturması imkânsızsa da mahkemeden kiracının tahliyesi istenebilir. 

Bu 3. ve 4. tahliye sebepleri belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde feshi İhbar dönemi dediğimiz dönem sonlarından itibaren bir ay içinde açılacak davalarla olabilir. Bu iki yolla kiracısını tahliye ettiren kiraya veren haklı sebep olmadan 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. İnşa ve imar sebebiyle tahliyeden sonra da eski kiracının yeni bedelle öncelikle kiralama hakkı vardır. Böyle bir durumda eski kiracıya yazılı bildirimde bulunulur. Eski kiracı 1 ay içinde yeni bedel üzerinden bu hakkını kullanmazsa 3 yıl beklemeden başkasına kiralanabilir. 5. olarak diğer bir tahliye sebebi de 2 haklı ihtardır. 

Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulan kiracıya karşı kira süresinin sonundan veya 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde 1 kira yılı bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. Buradaki kira yılı tabirleri ve feshi ihbar süreleri önemli olduğu için uzman yardımı alınmalıdır.6. olarak diğer bir Tahliye sebebi de kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutları olması durumudur. Kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir. Bu tahliye sebepleri sınırlı olup kira sözleşmesine kiracı aleyhine konacak yeni sebepler geçersiz olacaktır. Bütün bunların dışında en önemli ve daha basit ve temel tahliye sebebi kiracının kira bedelini ödememesidir. Kiracı kira bedelini sözleşmede belirlenen günde ödemezse kiraya veren kiracıya icradan takibe geçerek 30 günlük süre verip bu süre içinde ödemezse temerrüt sebebi ile tahliye davası açıp kısa sürede tahliye kararı alabilir. Kira sözleşmesinin belirsiz süreli yapılması durumunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı her zaman sözleşmeyi feshettiğini bildirerek kiralananı tahliye edebilir ve kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiralayan ise ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra 3 ay önceden sözleşmeyi feshettiğini bildirerek kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu bakımdan her zaman için kira sözleşmesini yazılı ve belirli süreli yapmak ve süreyi de fazla uzun tutmamak kiralayanın yararınadır. Bunların dışında belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin ortak olarak geçerli olan fesih (tahliye) sebebi sözleşme hükümlerinin hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesidir. Kiracının uyarıda bulunulduğu halde kiralanan şeyi özenle kullanma borcuna devamlı aykırı davranması ve kiralanan şeye açıktan açığa zarar vermesi durumunda kiraya veren sözleşmenin derhal feshini isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya yazılı bildirimde bulunarak 30 günlük süre tanınır ve sözleşmeye aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilmiş olur.  Kiralananın kiralayan tarafından ayıplı teslimi ve ayıbın giderilmemesi de kiracı için fesih sebebidir. Kiracı iflas eder ve birikmiş ve işleyecek kiralar için uygun bir süre içinde teminat vermezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının ölümü durumunda mirasçılar sözleşmeyi feshetmezse kira sözleşmesi devam eder. Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde de sözleşmeyi feshi ihbar sürelerine uyarak her zaman feshedebilir. Bu olağanüstü fesih sebebine örnek olarak taraflar arasında bir ceza yargılamasının olmasını taraflardan birinin diğerine darp veya hakaret fiillerini işlemesini ve bunun yargıya taşınmış olmasını verebiliriz.  

 
Etiketler: KİRA, VE, TAHLİYE,
Yorumlar
Haber Yazılımı