Yazı Detayı
23 Mayıs 2020 - Cumartesi 13:39
 
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Av. Ayşe UNGANER
av.ayseunganer@gmail.com
 
 
Şehirleşmeyle birlikte kişilerin oturacakları binaların hem tapudaki hukuki durumları hem de bina sakinlerinin birbirleriyle ilişkilerinin de ayrı özel bir kanunla düzenlenmesi gerekti. Bu da Kat Mülkiyeti Kanunudur. 
 
 
Arsaların üzerine yapılan evler arsa maliklerinin tamamına ait olmakta evi maliklerden biri de yaptırsa diğerlerinin de bunda hakkı olmaktaydı. Kat mülkiyetine geçilmekle binadaki her daire için Kat Mülkiyeti Kütüğünde bir sayfa açılır ve her bağımsız bölüm (daire) için onun sahibine arsa payını ve bağımsız bölümün ada, parsel, numarasını gösteren bir tapu verilir. Böylece daire sahipleri ana gayrimenkulden bağımsız bir mülkiyet hakkına ve hukuki korunmaya kavuşurlar. Henüz bina yapılmamış veya inşaat tamamlanmamış olan bir arsa üzerinde de ana gayrimenkuldeki bağımsız bölümleri, ortak alanları, arsa paylarını gösteren, onaylı mimari proje ve kat maliklerinin tümü tarafından imzalanmış yönetim planını tapu müdürlüğüne vermeleri ve talepleri ile arsanın tapusunun beyanlar hanesine kat irtifakı işlenir. Böylece ileride tamamlanacak yapının arsa payları ve malikleri de bir bakıma tapuda gözükür. Kat irtifakı sahipleri  yapının sözleşmede yazılı sürede başlayıp bitmesi için kendilerine düşen borçları yapmak için karşılıklı dava hakkına sahiptirler.   Uygulamada bir kısım binalar kat irtifakı halinde kalmakta malikler bağımsız bölüm tapusu almayı ihmal etmektedirler. 
 
 
Asıl mülkiyet hakkı veren yapının tamamlanmasından sonra Yapı Kullanma İzin Belgesini alınmasından itibaren 60 gün içinde kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşmesi için tapuya başvurmaktır. Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj gibi eklentiler de o bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve bağımsız bölümün sahibi eklentinin de sahibi olur.
 
 
Eğer arsa tapusunun üzerinde bina yapılmışsa ve taşınmaz kat mülkiyetine konu olmaya elverişli ise mirasçılardan veya hissedarlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açarak aynen taksim yani satış değil ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla giderilmesini isteyebilir. Davalı tarafta olanlar da aynı talepte bulunabilirler. Bu durumda yine kat mülkiyeti için gerekli belgeler mahkemece toplatılarak her malike en az bir bağımsız bölüm düşecek şekilde gerekirse birbirlerine bedel ilavesiyle hatta en son noktada kura çekilerek ortaklık, bağımsız bölüme çevrilerek giderilir. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin 4/5’inin onayı olmadan ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis, değişik renkte badana boya yaptıramaz. Ana yapıya zarar verecek şekilde kendi bağımsız bölümünde de tadilat ve değişiklik yapamaz.
 
 
Kat malikleri gerek kendi bölümlerini gerek ortak yerleri kullanırken birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorundadırlar. Aksi halde haklarında Meni Müdahale, Eski Hale Getirme, Tazminat davaları açılabilir. Kat Mülkiyetinden kaynaklı davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ana gayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gözüken bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, çarşı ve galeri gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile verecekleri kararla açılırlar. Özellikle işyeri açacak olanların ve bina sahiplerinin bu konuda dikkat etmesi gereklidir. Uygulamada dükkânlarını kiraya vermek isteyen mal sahipleri komşularından bu konuda rıza almaya çalışmaktadır. Bina sahiplerinin atacakları imzalara dikkat edip konuyla ilgili yeterince bilgi almaları önemlidir. İşyeri sahipleri de ilk etapta kat maliklerinden muvafakat almakta buna göre işyeri için masraf da etmekte fakat daha sonra başka sorunlarla karşılaşabilmektedirler. 
 
 
Yine işyeri için ana gayrimenkulde yapılacak en küçük değişiklik için de kat maliklerinden yazılı onay almak da önemlidir. Uygulamada lokantadan gelen yemek kokularından rahatsızlık duyulduğu için lokantalara açılmış tahliye davaları vardır. Mahkemeler bu tahliye taleplerini iddia kanıtlanırsa kabul etmektedirler. Yine apartmanda beslenen hayvanların komşulara rahatsızlık vermesi durumlarında da bu hayvanların apartmandan uzaklaştırılması gibi kararlar da verilebilmektedir. 
 
 
Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen hak ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale getirecek derecede ihlal ederse diğer kat malikleri sayı ve arsa çoğunluğuyla karar alarak mahkemede dava açıp o dairenin belirlenen değerini mahkemenin belirleyeceği vadeli banka hesabına yatırarak arsa payları oranında bu dairenin mülkiyetini alabilirler. Ortak giderlerden kendine düşen kısmı ödemediği için 2 yılda 3 defa hakkında icra takibi veya dava açılanlar, kat malikleri kurulunun kararlarına uymayarak diğer maliklere zarar vermekte 1 yıl ısrar edenlerin çekilmez hale getirir derecede ihlal ettiği kabul edilir. 
 
 
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kere toplanır. Ve toplantılarda bir karar defteri tutulur. Az daireli bile olsa her apartmanın kat malikleri toplantısı yapması ve defter tutması sorumlulukları dağıtma bakımından önemledir. Kat malikleri toplantısında aleyhe oy kullanan veya katılmayan kat maliki toplantı veya öğrenme tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir, ayrıca bir kat maliki diğerinin bu kanundaki yükümlülüklerini yerine getirmemesinden dolayı zarara uğruyorsa yine aynı şekilde sulh hukuk mahkemesinde tazminat davası açabilir. Mahkemeler bu durumda sadece uğranılan zarar bedelini değil, bilirkişi raporu ile zararın giderilmesi için neler yapılması gerektiğini belirler ve bunu kararlarına eklerler. Örneğin üst kat banyosundaki arızanın alt kata zarar vermesi durumunda hem maddi zarar belirlenir hem de teknik olarak yapılması gerekenler bilirkişilerce tespit edilerek karara eklenir. 
 
 
Yine çatı da apartmanın ortak yerlerindendir ve çatı akmasından oluşan zarar ve tadilat masraflarını bütün malikler paylaşırlar.
 
Etiketler: KAT, MÜLKİYETİ, , KANUNU,
Yorumlar
Haber Yazılımı