Yazı Detayı
02 Mart 2019 - Cumartesi 20:00
 
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Av. Ayşe UNGANER
av.ayseunganer@gmail.com
 
 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi ile müteahhit arasında arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli bir arsa payı ya daireye karşılık müteahhidin kendi malzemesi ile arsa üzerinde bağımsız bölümler( daireler) inşa ederek bir bina meydana getirmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri gayrimenkul hissesi devrine dayandığı için mutlaka noterde düzenlenmelidir. Bu kadar önemli bir sözleşmede noter masrafından kaçmamak gerekir. Ayrıca sözleşmenin her iki taraf için de imzalanmadan Avukat denetiminden geçmesi önemlidir.
✴✴✴
Bu sözleşmelerde dikkat edilecek noktalardan biri inşaatın süresidir. Genel olarak sürenin başlangıcı inşaat ruhsatının alınmasından itibaren belirlenmektedir. Mesela inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay sonra bitirilecektir gibi. Bu müteahhidin lehine bir durumdur. Herhangi bir sebeple ruhsat almayı geciktirirse zaman geçer fakat inşaat süresi hiç işlemeye başlamaz. Ancak ruhsat almada çıkabilecek problemler nedeniyle iyi niyet kuralları gereğince ruhsat tarihinden itibaren süreyi başlatmak uygundur. Müteahhit inşaatı başlatmakta gecikiyorsa sözleşmeden dönmek için sürenin sonunu beklemeye gerek yoktur. Çünkü herhangi bir olumsuzluk görülüyorsa süre ilerledikçe müteahhidin yaptığı inşaat fazlalaşacak müteahhit sözleşmenin feshedilmemesi için daha çok direnebilecek ve mahkeme süreci de uzayacaktır. Kanun Müteahhidin karşılaşacağı zorlukları da göz önüne alarak şöyle bir hüküm getirmiştir. Müteahhidin  zamanında işe  başlamaması veya  sözleşme hükümlerine aykırı olarak  işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir  sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre müteahhidin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa  arsa sahibi  teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Dönme tek taraflı irade beyanıyla geçmişe etkili ortadan kaldırmadır. Gecikmeye rağmen işin zamanında bitirilebileceği ihtimali bilirkişi raporu ile tespit edilirse mahkeme sözleşmeden dönme hükümlerini uygulamaz ve sözleşme ayakta kalmaya ve müteahhit işine devam eder.
✴✴✴
Yine inşaat yapımı sırasında binanın, müteahhidin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa arsa sahibi vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde müteahhide ayıbın veya aykırılığın giderilmesi aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere işin devamının 3. bir kişiye başka bir müteahhide verileceği konusunda ihtarda bulunabilir. Bu ihtar etkili olmazsa derhal mahkemeye başvurmak gereklidir. Tabii ki müteahhidin de talep hakları vardır. Mahkeme sözleşmeyi ortadan kaldırarak sözleşme ve imara uygun yapı kısımlarının bedelini belirleyerek bunların da müteahhide ödenmesine karar verir. Eğer inşaat bitmeye çok yakınsa Yargıtay İçtihatlarına göre 80-90 oranında tamamlanmışsa hakkaniyet gereğince sözleşme ileriye etkili olarak ortadan kaldırılır. Bu durumda müteahhit yaptığı kısmın oranına tekabül eden bağımsız Bölüm( Daire) veya Arsa Payının Kendisine verilmesini isteyebilecektir ki tabii ki bu durum Müteahhidin çok daha yararınadır.
✴✴✴
Mal sahibi binayı teslim alırken gereken muayeneyi de yapmalı açık ayıpları derhal söylemeli daireyi kabul etse bile açık ayıp varsa bu konuda ihtirazi kayıt koymalı, yani ayıbı belirterek ve yazılı olarak talep hakkını saklı tutmalıdır. Aksi takdirde müteahhitten bir şey isteyemez. Gözle görülemeyen Bilirkişi incelemesi gerektiren kullanımla ortaya çıkan Müteahhidin kusuruna bağlı ayıplarda mal sahibi öğrenmeden itibaren derhal bildirim yapmalıdır. Yoksa müteahhitten talep haklarını kaybeder. Mal sahibi bu şekilde ayıbın giderilmesini veya tazminat talep edebilir. Müteahhit ayıplı bir eser meydana getirmişse bu sebeple açılacak davalar teslimden başlayarak 5 yıl müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yılda zamanaşımına uğrar.  
✴✴✴
Uygulamada zamanında bitmeme durumunda müteahhidin kira ödeyeceği kararlaştırılmaktadır ki Yargıtay Kararları bunu İfaya Eklenecek Cezai Şart olarak değil Gecikme Tazminatı olarak kabul etmektedirler.  Teslimde temerrüde düşülmüşse mal sahibi binayı teslim alırken açıkça belirtmese de teslimden sonra da zaman aşımı süresi içinde gecikme tazminatı isteyebilir. Tazminat hesaplamaları yapılırken Borçlar Kanunu Genel Hükümlerdeki Müspet ve Menfi zarara göre hesaplama yapılır.

 

 
Etiketler: KAT, KARŞILIĞI, , İNŞAAT, , SÖZLEŞMESİ,
Yorumlar
Haber Yazılımı